事前準備でトラブル回避!安全安心な解体業者ガイド【神奈川編】
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マンションの解体工事について

トラブルなくマンションの解体を進めたいと考えていませんか。マンションの解体で気を付けたいポイントは家の解体で気を付けたいポイントと異なります。具体的に、どのようなポイントに気を付ければよいのでしょうか。詳しく解説するので、解体を予定している方は確認しておきましょう。

まずは借主の立ち退きをしっかり済ませよう

最初に押さえておきたいポイントが借主の立ち退きです。多くの方が住む集合住宅なので、マンションを解体するためには全ての方の立ち退きが必要となります。一人でも立ち退きに応じてくれないと、解体工事は進められません。解体工事ならびに土地活用のスケジュールに遅れが出る恐れがあるので、借主の立ち退きを確実に進めていくことが重要です。

ここで気を付けたいのが立ち退き交渉の進め方です。マンションを所有している方の中には、費用を節約するために自分で交渉を進める方がいるようです。高額な解体工事費を考えれば理解できる行動ですが、オススメできるものではありません。原則として、自力救済(法的手段を用いず自力で問題解決を図ること)は認められていないからです。

自力救済を認める内容を賃貸契約書に記載しているケースがあるかもしれませんが、この記載が必ず認められるわけではありません。ケースによっては無効となる場合もあります。強引に立ち退きを求めてしまうと大きなトラブルに発展するかもしれません。ケースによっては、刑事罰を科される可能性や損賠賠償を命じられる可能性もあります。

借主に立ち退きを求めたい方は弁護士に相談しましょう。法律に則り立ち退きを求めれば、トラブルに発展する可能性は低くなります。また、借主と良い関係を保ちつつ立ち退きを求められます。借主の人生に大きな影響を与えるイベントなので、迅速かつ丁寧に進めることが重要です。

解体業者は建設業許可を持っているところに

建物が大きいマンションの解体には高額な費用が掛かります。500万円以上の解体工事を請け負う解体工事業者には、建設業の許可が必要です。マンションの解体を検討している方は、建設業許可を持っている解体業者を選ばなければなりません。

家の解体などでは必要にならない建設業の許可が必要になる理由は、解体工事の規模が大きいからです。解体工事の危険性は、解体工事の規模と比例します。大規模な解体工事は危険性が高いので、建設業の許可が必要になるのです。

マンションの解体工事に着工するには、特定建設作業届の作成と提出も必要です。特定建設作業とは、建設工事で行われる作業のうち著しい騒音・振動を発生するもので、政令で定められているものです。地域住民の生活や健康などに大きな影響を与える恐れがある工事なので特定作業と定めて規制を行っています。この規制に対応するために作成・届け出するのが特定建設作業届です。

以上の通り、技術的に可能だからといって全ての解体業者が自由にマンションの解体工事を請け負えるわけではありません。建設業の許可を持っていることなどが求められるので、技術的・法的にマンション解体を行える解体業者を選ぶことが重要です。解体業者をお探しの方は、過去の実績などをもとに信頼できるところを選びましょう。

地中杭はどうする?

マンションの解体を進めるときは地中杭の扱いにも注意が必要です。地中杭とは、重量のある建物(例えば、鉄筋コンクリート造のマンションなど)を支えるため、あるいは軟弱な地盤で建物を支えるために、地中に打ち込まれたコンクリート杭や鋼杭などのことです。

解体工事後、土地を売却する場合、地中杭は基本的に撤去します。土地を購入した方が新たに建物を建築するときに邪魔になる恐れがあるからです。もちろん、重要事項説明書に地中杭が埋まっていることを記載してそのまま売却することはできますが、地中杭が埋まっている土地を欲しがる方は多くありません。よって、解体時に撤去が基本となります。

ただし、なにも考えずに撤去すればよいというわけではありません。地中杭が設置されている土地は地盤が軟弱と考えられます。なにも考えずに地中杭を撤去すると、周辺の土地に影響を与える恐れがあります。また、地中杭の撤去にはそれなりの費用が掛かります。専門業者が撤去しなければならないからです。ケースによっては、解体工事と同じくらいの費用が掛かります。これらの点も考慮して、取り扱いを決めなければなりません。

マンションの解体工事を予定している方は、地中杭の扱いに気をつけましょう。どのように扱えばよいかわからない方は、解体工事業者や不動産業者などに相談してみてはいかがでしょうか。土地に与える影響やコスト面の考え方などを詳しく教えてくれます。

アスベストを使用しているときは要注意

マンションを解体するときは、アスベストの取り扱いにも注意しましょう。アスベストは石綿と呼ばれることがある繊維状ケイ酸塩鉱物です。繊維がきわめて細いので、適切に取り扱わないと吹付時などに吸入してしまうことがあります。アスベストは、肺線維症・悪性中皮腫の原因になると考えられています。かつては、保温断熱などの目的で建物に吹き付けられていましたが昭和50年に原則禁止となっています。

健康へ与える影響が大きいので、建物の解体を行うときはアスベスト使用の有無を調査する必要があります。具体的には、目視や設計図などをもとに調査します。アスベストの使用が明らかになった建物は、大気汚染防止法に基づきアスベスト除去作業を開始する前に都道府県へ届け出を行います。と同時に、アスベストの飛散を防ぐ対策などを講じなければなりません。解体工事ででたアスベストを含む建材は、アスベストを含まない建材と混ざらないように処分します。基本的に、アスベストの撤去は解体業者ではなく専門の業者が行います。特殊な作業を行うので、費用は高額になることが多いようです。

解体工事業者などに依頼すれば、アスベストの撤去は滞りなく進みます。ただし、任せっきりにすることは危険です。解体工事業者などが適切に処理を行わないと、施主も責任を問われることがあるからです。解体工事業者を選ぶときは、マニュフェスト(産廃処理の管理票)を作成していることなどを確認しましょう。

マンション解体の失敗事例

最後に、マンション解体の失敗事例を紹介します。マンションの解体工事を予定している方は参考にして下さい。

ケース1

古くなったマンションの建て替えを予定していたAさん。建て替えにお金をかけたいと考えていたので、解体業者は実績などを確認せず価格で選びました。解体するだけだからどこに頼んでも同じと考えていたようですが、現実はそうではありませんでした。事前の根回しが不足していたうえ工事がずさんだったので、解体工事を始めると近隣の住民からクレームが入りました。思うように工事を進められず、スケジュールの変更を余儀なくされたそうです。

ケース2

マンション解体後、土地の売却を検討していたBさん。無駄な費用はかけたくなかったので、借主との立ち退き交渉を自分で行うことにしました。貸しているものを返してもらうだけなので簡単に進むと思っていましたが、認識が甘かったようです。借主の中には、立ち退きを拒否する方、話し合いに応じてくれない方などがいます。結果、立ち退き交渉が進まず弁護士の力を借りることに。こんなことなら最初から弁護士に依頼しておけばよかったと後悔しています。

ケース3

生産性があるわけではないとの理由で解体工事費節約を計画していたCさん。3社から相見積もりをとって、最も安い解体工事業者を選択。満足していたところ、予想もしていなかった高額な追加費用を請求されることに。追加費用が掛かることは認識していたそうですが、少しおかしいと思える費用もあったそうです。結局、解体工事にかかった費用は依頼を見送った2社より高くなりました。価格だけでなく、見積書に記載されていた工事内容をしっかり確認しておけばよかったと話しています。

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