事前準備でトラブル回避！
安全安心な解体工事ガイド【神奈川編】

解体工事の基礎知識

建物の解体を依頼する際、なんの知識もないまま業者任せにしていると、近隣からのクレームや身に覚えのない高額費用の請求などのトラブルに巻き込まれてしまうことも。解体工事の基礎知識を押さえて、トラブルや悪質業者から身を守りましょう。正しい知識を持っておけば、業者とのやり取りもスムーズに進められますよ。

• 解体工事の種類

  解体工事は「内装解体」「外構解体」「建築物解体」の3種類に分けられます。内装工事は建物の主要構造材を残し、他の部分を取り壊す工事です。外構解体は塀やフェンスなど建物の外側にある設備を壊す工事。建築物解体は建物ごと解体する、一般的に「解体工事」と聞いてイメージするような工事のことです。

• 解体工事の流れ

  建物を解体したい場合、まずは業者へ問い合わせます。現地調査で見積もりを出してもらい、近隣への対応力や人柄などを見ながら業者を選定。近隣住民にあいさつをして各種の必要書類を提出したら着工です。解体後の整地が終われば解体工事は完了。解体工事で出た廃棄物がどのように処理されたかマニフェストで確認しましょう。

• 自社施工と
  他社施工の違い

  解体業者には工事を自社で行なう「自社施工」の業者と営業だけして工事は下請けに委託する「他社施工」の業者があります。他社施工業者の中には無責任な工事計画を提案し、後のことは下請け業者に丸投げしてしまう業者も。自社施工の業者の方が、トラブルが起きた際の責任の所在が明確という点で安心感があります。

解体工事に関する口コミ

近隣との関係や費用問題、不法投棄など、トラブルが多く聞かれる解体工事。選択には慎重になるものの、何にどう気をつければよいのかわからない人も多いはず。そんな時は解体工事経験者の口コミをチェックするのがおすすめです。成功者＆失敗者の口コミに分けて紹介しているので、トラブルの要因や優良業者と出会うコツを探ってみてください。

【PR】建て替え時は特に注意！
解体工事で気をつけたい
注意点とは？

振動・騒音・粉じん・違法投棄などでトラブルの危険が多い解体工事。とくに建て替えに伴う工事の際は、解体後も長く土地を利用することになるので人一倍配慮が大切です。解体工事の際に気を付けたいポイントを、実際の失敗事例をもとに、トラブルを防ぐ解体工事について研究する安心安全な解体工事ガイドの編集チームが解説していきます。実際に解体業者を検討した経験やその時の悩みを踏まえてアドバイスしているので、ぜひご覧ください。

空き家がある場合はどうするべき？

放置されて必要な手入れがされていない空き家をお持ちの場合は注意が必要です。周囲の景観を損ねてしまう点もありますが、倒壊の危険や不法投棄などの問題が生まれ、さまざまなトラブルの種になります。空き家が全国で増え続けているという状況を受けて、2015年5月に「空き家対策特別措置法」が施行されました。

行政は適切な管理がされていないと判断される空き家を「特定空家」に指定し、「助言」、「指導」、「勧告」といった行政指導や、指摘された問題が改善されない場合には行政代執行が可能となる「命令」を行うことが出来るようになりました。

所有している空き家が行政によって「特定空家」に指定された場合には、早急な対処が必要となります。もしくは、まだ行政から指導を受けていない場合であっても、放置している空き家がある場合には早めに対策しておいた方が良いでしょう。対策そのものはさまざまな方法がありますので、必要に応じての利用がおすすめです。

管理サービスや清掃サービスを使う

空き家対策特別措置法の対処・対策として、手軽なのは管理サービスや清掃サービスを利用する方法です。管理サービスは、専門のスタッフが空き家を定期的に視察しながら、状況をレポートしてくれ、異常が見つかれば報告してくれるサービスです。管理サービスと清掃サービスはセットで提供されているケースも多く、サービスを活用して空き家の状況に改善が見られた場合は、特定空家の指定が解除されます。費用は掛かりますが検討の価値はあると言ってよいでしょう。

空き家向けの損害賠償対策

空き家を放置することはさまざまなリスクを招きます。空き家に放火があり、隣家が被害を受けた場合や空き家が倒壊して怪我をする人が出てきた場合、空き家の持ち主に対して損害賠償責任が生まれる可能性があります。

無用なトラブルを避けるために、空き家用の火災保険や施設賠償責任保険に加入するということも重要です。空き家の管理が行き届いていれば、放火や台風といった自然災害が原因で倒壊した場合も、損害賠償責任が問われる可能性は抑えられます。

ですが、被害者が出てしまえば、見舞金や延焼・倒壊した空き家の処分費用は必要になります。空き家向けの保険に加入していれば、問題の事後処理費用の負担を抑えられます。保険を含めた対応も検討してみると、リスクは抑えられるのです。

空き家対策特別措置法とは

空き家対策特別措置法は、近年増加し続けている空き家が原因となって生じうる倒壊や周辺地域の治安の悪化といったトラブルへの懸念から、2015年の5月に施行開始された法律です。

空き家対策特別措置法は、長期間放置されて問題があると判断された空き家を「特定空家等」に指定し、その所有者に特定空家等に指定された空き家の活用か処分を警告します。神奈川県でも取り組みが進んでいる法律です。

特定の空き家が「特定空家等」に指定されるための条件には以下のようなものがあります。

• 倒壊の可能性がある場合
• 衛生面での管理が行き届いていない場合
• 周囲の景観を著しく損なう場合
• その他、周辺地域の生活環境を著しく乱す場合

詳細については、国土交通省のHPに記載があるので気になる方は参考にしてみてください。

参考：国土交通省 「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）[pdf]
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001411947.pdf

空き家対策特別措置法での警告

空き家が空き家対策特別措置法で「特定空家等」に指定された場合、所有者に対しての警告は「助言・指導」、「勧告」、「命令」の三つの段階を介して行われます。

警告を無視し続け、行政からの「命令」が出た場合、過料として50万円以下の罰金が課せられます。それでも改善が見られない場合は行政が所有者の負担で空き家の解体を行う「行政代執行」が行われる流れです。所有する空き家が空き家対策特別措置法で特定空家等に指定され、行政からの警告を受けた場合、できるだけ早めに対応するようにしましょう。

助言・指導

助言・指導には法的強制力がありません。「庭の草木が伸びているので除草作業を行ってください」といった指導を行政から受けた場合、対応するかどうかは空き家の所有者の判断に任されます。ですが、行政からの警告を無視しつづけると行政の対応は次の段階である「勧告」へステップアップします。最終的には「命令」へと移ってしまうため、行政から「助言・指導」を受けた場合には早めの対応をすると良いでしょう。

勧告

空き家の所有者が「助言・指導」に従わない場合、行政は所有者に「勧告」を行います。「助言・指導」には法的強制力がありませんが、特定空家等に指定された空き家に対して行政が「勧告」を行った場合、状況が改善するまで空き家にかかっていた固定資産税の優遇措置が適用されなくなります。従来の三倍から六倍の固定資産税を治めなくていけないことになるため、行政から「勧告」を受けた場合、自治体担当者に連絡し、すみやかに対応しましょう。

命令

「勧告」を無視し続ける空き家の所有者に対しては、行政は最後通告である「命令」を行います。命令には強い法的強制力があり、空き家の所有者に対して50万以下の過料の請求、ならびに行政代執行を行うことが出来ます。空き家管理状況について行政から「命令」を受けた場合、自治体担当者にすぐに連絡し、迅速に状況を改善が必要です。

行政から警告を受けたら解体業者へ頼む検討も

行政から空き家対策特別措置法に基づいた警告を受けた場合、警告が「指導・助言」の段階にあるうちに早めに対策しなければなりません。上記のように、警告が「勧告」および「命令」の段階に進んでしまうと、余分な固定資産税を支払う義務や、決して少なくはない額の過料を治める必要が生じてしまいます。

理想としては、使用していない空き家は第三者や不動産業者に売却しておきたいもの。ですが、現代は少子化などさまざまな理由で魅力に乏しい不動産を売るのは難しい時代です。また、長い間手入れを怠っていた空き家は、柱や床、壁といった建物の構造自体が老朽化してしまいます。リフォームが難しいか、可能であっても決して安くはない予算が必要になる場合が多いです。空き家を解体する、という選択肢を検討する必要もあるでしょう。空き家を解体した場合、

• 土地の再利用が容易になる
• 土地の売却が容易になる
• 寄付や賃貸が容易になる
• 地目の変更により、固定資産税が軽減する可能性がある

といったメリットがあります。また、建物で火災が発生し、隣家を巻き込んでしまった場合などの損害賠償の発生リスクや、保険料の支払いが無くなるというメリットもあるので、空き家対策特別措置法で悩む人はチェックしてみてください。

神奈川県内の空き家の状況について

現在、神奈川県内の空き家戸数は約48万戸というデータが取れています。この数は全国都道府県の中でも3番目に位置する多さです。（2018年6月時点）

昭和63年から平成30年までに空き家戸数はどんどん増えており、多い比率を占めているのは賃貸用や売却用の住宅です。空き家率は昭和63年で7.2％でしたが、平成30年には10.8％にまで増加しています。このままのペースでいけば、県内の空き家はさ増加の見込みが予想されるのです。

急激な増加は平成5年から平成10年にかけてと、平成20年から平成25年にかけての間。三浦半島や県西部の相模湾沿岸知己行、丹沢の麓地域を中心に空き家率の高さが目立っています。空き家の戸数で行けば横浜市内が群を抜いて多いといえます。

県として空き家対策特別措置法に取り組むのは、県ならではの事情があるため。もし空き家を所有しているのであれば、さまざまな方法で対策する必要があります。

参考：神奈川県 神奈川県内の空き家の現状[pdf]
https://www.pref.kanagawa.jp/documents/14815/akiyanogenjou.pdf

民間団体等による空き家対策の取組み事例について

空き家が放置されれば倒壊による被害や治安の悪化など、様々なリスクが懸念されます。空き家が増えるのを阻止するべく、神奈川県内では行政だけではなく民間団体による空き家対策の取り組みも精力的に行われています。

空き家と認められる建物を見つけた場合は、所有者や管理者を把握するための調査が実施され、その後に空き家の利活用に関係する所有者の意向を確認。必要であれば相談にも応じます。空き家の解体や利活用、税金に関連する相談など、きめ細やかなサポートを行っているのが特徴です。

また、市内に「空き家バンク」を設けて空き家の情報を登録し、自治会などの活動をしている法人とのマッチングも斡旋。ツール提供の他、空き家の利活用セミナーの開催や、お試しで市内に滞在する「お試し居住制度」に空き家を活用するといった計画も立てられています。

空き家を所有して困っている場合は、相談してみるのもおすすめです。

全国版空き家・空き地バンク

全国版空き家・空き地バンクとは、空き家を登録して、空き家や空き地を活用したいユーザーとのマッチングを行うシステム。空き家は古民家として魅力的な家屋に活用できるほか、店舗付き物件などにリフォームすることも可能です。

理想の条件やキーワードで検索できるほか、イメージや各自治体の特色など、画像付きで空き家を探せるのが空き家バンクの特徴です。

空き家の情報に合わせて、仕事や子育てに対する補助金・助成金のサポート内容も紹介しています。

参考：国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000131.html

空き家問題を解決！
神奈川県で空き家を処分するには？