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今、全国的に問題視されている空き家問題。国をはじめ、各自治体では様々な独自の対策を取り、空き家をそのまま放置しないように取り組んでいます。
ここでは、神奈川県内の空き家の状況や空き家の手放し方などについても合わせて紹介します。
神奈川県の空き家状況は、2021年9月時点で全国3番目の戸数を記録しています。※1
空き家の中には、売買物件や賃貸用物件が含まれているものの、「その他」に分類される使用方法が定まっていない空き家の増加が懸念されています。
過去5年の間に「その他」の住宅が2倍以上増加※1しており、年々その数に悩まされているのが実態です。また、県内全域での空き家率トップが、住宅地としても根強い人気を誇る横浜※2です。
この状況を改善するために、神奈川県では空き家に対しての政策を打ち出し、現在空き家率減少を目指し取り組んでいます。
※1 参照元：神奈川県|神奈川県内の空き家の現状[pdf] https://www.pref.kanagawa.jp/documents/14815/akiyanogenjou.pdf
※2 参照元：神奈川県|神奈川県の市町村別空き家数と空き家率[pdf] https://www.pref.kanagawa.jp/documents/14815/akiyaritsu.pdf
現在、神奈川県では空き家対策として様々な取り組みを行っています。
その1つが、空き家関する相談窓口の開設です。県内各所に設け、誰でも相談可能としており、専門的知識のない一般の方などにも対応しています。
さらに各市町村には、空き家バンクなどの設置や定住者・移住者支援も積極的に行っています。
空き家率の高い横浜市では、国の政策である「空家等対策特別措置法」をもとに、自治体としての政策も進めています。横浜市の空き家の状況を把握したうえで、既存住宅の空き家化の予防・空き家の流通活用促進・管理できない空き家の防止や解消・空き家に係る跡地の活用の4つのポイントに着目した計画を策定しています。
神奈川・横浜市でも取り組まれている
空家等対策特別措置法とは？
2014年に法律で定められた空家等対策特別措置法に沿って実施された、神奈川県内の実例を紹介します。
空き家対策として実際に神奈川県で行われた2019年の対応についても見てみましょう。
1人暮らしだった所有者の死亡により建物が空き家となってしまった事例。老朽化も進んでおり、近隣住民からも不安視されていたため、横浜市では「特定空家等」に認定しました。特定空家等に認定後は、助言・指導、勧告、命令、行政代執行と準を追って対応することが決められています。今回の場合は、相続人もおらず勧告等の対象者がいないため行政代執行が可能でしたが、市は相続財産管理人の選任申し立てを行いました。
所有者の代理として債務や財産の清算を行う相続財産管理人制度を利用して解体・売却を進め、行政代執行を使用した対応に比べてスムーズに解体などにかかる費用を抑えた事例として注目をあびました。
参照元：SUUMOジャーナル https://suumo.jp/journal/2015/11/04/100128/
2020年1月、横浜市での解体事例をもとに行われた厚木市の事例です。
厚木市の空き家は、所有者死亡後に親族の相続放棄がなされ、所有者不存在になったため略式代執行による解体を実施しています。前例と同様に解体後は土地の売却を進めるよう動いているそうです。市で負担した解体費用については、財産管理人を選任後に売却益から回収する見通しで、県内で2例目の事例となっています。
参照元：タウンニュース https://www.townnews.co.jp/0404/2020/02/14/517935.html
なぜ、空き家の政策を国が法律で定めているのか…、その根本は空き家放置によって生まれる危険性が挙げられています。
家を所有する人や親の相続対象である人にとって、将来的に直面する可能性の高い空き家問題。危険性を理解し、対処する術を見つけておくことも大切です。
空き家をそのままの状態にしておく理由として「資産を残したい」「親の思い出の家を残してあげたい」などいう律儀なものもあるでしょう。
しかし、本当に資産として残す価値があるかという点は、一度考えるべき内容です。
建物は、暮らすことがなくなった時点から老朽化が進みます。そのため、放置された建物の価値はゼロに等しく、いずれ売却を考えた場合に土地建物の価値が土地のみの価値を下回る可能性も高いでしょう。今後、建物をそのまま使用する可能性がないのならば、資産の残し方についても検討する必要があります。
きちんと管理されていない空き家は、犯罪に使用されるリスクが高いことも挙げられます。
誰にも使用されておらず、人の出入りがない状態が続くことで、犯罪拠点としての利用や放火犯などにも目を付けられやすくなります。
万が一、放火された場合もすぐに気づくことができず、近隣宅への火の燃え移りなども懸念されます。日本全国では、総出火件数が4万件以上に及び、出火原因の多くが放火だそうです。（2012年時点の情報）※3
一時的でも空き家の状態となる場合は、定期的な管理にも気を配る必要があります。
※3 参考：総務省消防庁 平成24年版 消防白書 https://www.fdma.go.jp/publication/hakusho/h24/cat-/cat/cat1/831.html
特定空き家と認定されている多くが、老朽化による倒壊の危険性がある家です。
日本で建てられる住宅は木造住宅が大半となり、建物を維持するためには定期的な換気などが必要となります。管理の手が行き届かないと、建物自体の老朽化が進み、柱や屋根などの構造部分が弱ってしまうことが考えられます。
また、空き家の多くは耐震基準改正前に建てられた住宅となり、災害時に建物に力が加わることで、さらに倒壊の危険性が高まることにも注意しておきましょう。
空き家の問題は、所有者のみにかかわることではありません。
多くの住宅地では、隣の家と隣接して建物が建っているため、空き家による影響は近隣住宅にも及びます。古く、建物の劣化により室内に入れるような状況であれば、害獣の巣どことなる可能性も懸念されます。また、所有者死亡により空き家となった際など、室内の片づけをしないまま放置されることで悪臭が漂うこともあります。
先に紹介した、放火・倒壊の危険性についても近隣住民への危害にもつながり、不安を感じる人も多いでしょう。
では、空き家を放置によるデメリットを見てみましょう。
土地に建物が建っていれば、更地の場合に比べて固定資産税を抑えられるという知識を持っている方も多くいたでしょう。しかし、空き家は空家等対策特別措置法が成立してから住宅用地特例の対象から除外されました。そのため、空き家所有により軽減措置を受けることなく建物と土地それぞれの固定資産税の支払いを続ける必要があります。
活用の予定のない空き家の税金をこの先ずっと払い続けること自体が、経済的負担になりデメリットといえるでしょう。
空き家は危険性が高いことをお伝えしましたが、影響を受ける近隣住民が自治体に対して相談するケースも多々あります。
空き家の場合、近隣の住民と所有者とが合う機会も少ないため、苦情の矛先が自治体となることが考えられます。相談を受けた自治体が特定空き家と認定した場合は、所有者に対し改善命令をすることができ、これに反すると50万円以下の罰金刑となります。
空き家による近隣住民との関係性の悪化や自治体からの指導など、空き家の所有することで日常の負担が続く可能性もデメリットです。
空き家の処分方法としては、解体・売却などが挙げられます。しかし、放置期間が長くなり老朽化が進んだ建物の売却は簡単ではありません。
売却による処分を考えた場合、室内や敷地を整えなくては中古物件としての需要がないこともあり、早急な家の整理がポイントとなります。また、築年数が古く老朽化が進んだ建物については、建物を取壊して更地として売却しなければ買い手がつかないことも考えられるため、空き家としての放置期間が長い場合は処分方法が限られることにも注意しましょう。
空き家で起こった犯罪や事故の責任は、所有者にもあります。
これは「土地の工作物等占有者及び所有者の責任」として民法に定めがあり、建物の設置や保存に瑕疵があった場合には損害賠償責任を負う義務があります。建物倒壊のような事故により、近隣の住宅を破損することがあれば、その責任を負う必要がありこれについて逃れることはできません。
また、空家等特別措置法においても空き家の所有者または管理者は、周辺環境に悪影響を及ぼさないよう適切な管理をしなくてはならないという努力義務もあります。
管理不能な空き家を所有することは、同時にリスクを伴うことも覚えておきましょう。
空き家を処分する方法の一つが、解体による更地化のうえでの売却です。
耐震基準改正前の住宅については、多くの場合この方法による処分を採用しているでしょう。古い建物をそのまま利用する買い手は少なく、新築住宅用地として土地購入を検討する需要が多いのも特徴です。そのため、土地に建物が建っていると購入者の負担で解体しなければならず、買い手が付きにくいことも理由でしょう。
また、放置された建物のある土地は、印象も良いものではありません。
木造2階建て住宅の解体費用は、坪単価もしくは平米数で計算されており、アスベストなどを含む建材が使用されている場合は、別途処分費が加算されることがあります。
解体費用はかかるものの、不動産会社によっては土地の売却益からの相殺が可能なこともあるので相談してみるといいでしょう。
空き家の処分方法の二つ目が土地と建物を一緒に売却する方法です。
木造住宅を残したままの売却は、築30年以内の建物であれば市場に出せる場合があります。その場合、買い手を着けやすくする方法としてリノベーションの実施も検討すると良いでしょう。築年数が10年以上経過した家は、間取りや設備のデザインも古く需要が少ないことが考えられます。家の躯体はそのまま活用して内装のリノベーションを施した場合、新築よりも比較的低価格できれいな家を売りに出せるため、若い世代の目に留まる可能性も期待できます。
しかし、リノベーションは実施する内容によっては高額になり期間も要するため、計画的に行うことがおすすめです。
空き家の処分方法は、予算や売却時期など総合的に判断して決めると良いでしょう。
どちらの場合もメリット・デメリットがあり、所有する建物によっても適した方法があります。このサイトでは空き家の解体方法について詳しくまとめているので、是非参考にしてみてください。
解体工事を依頼する前に知っておきたい基本的な情報をまとめているので、こちらもぜひチェックしてみてください。
振動や騒音などトラブルリスクの多い解体工事は、国や都道府県から解体工事業許可を取得している“お墨付き業者”に依頼するのがおすすめ。許可取得済みの業者の中から、「空き家」「高層ビル」「外構」の解体したい対象別にサービスが充実しており、各解体対象の施工事例が最も多い業者をそれぞれ紹介します。
解体工事業許可
神奈川県知事許可 第085522号
産業廃棄物収集運搬業許可
神奈川県 第01400180792号
解体工事業許可
国土交通大臣許可 第010003号
産業廃棄物収集運搬業許可
神奈川県 第01401003954号
解体工事業許可
神奈川県知事許可 第080952号
産業廃棄物収集運搬業許可
神奈川県 第01400175942号
【選定基準】「解体工事 横浜」で上位表示した解体業者（2021年12月17日時点）で、神奈川県に会社を持ち、「解体工事業」「産業廃棄物収集運搬業」の許可をもつ業者35社の中から選定しています。
空き家の解体…不用品回収・買取に対応している業者の中で最も住宅解体の施工事例が多いRIZE
高層ビルの解体…自社で大型重機を保有し、高層ビル解体の実績がある業者の中で最もビル解体の施工事例が多い浦山工務店
外構の解体…外構解体に対応している業者の中で最も外構工事の施工事例が多いスマイル解体＠横浜（ハマーズ）
